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二手房纠纷

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二手房律师靳双权解析一起合同解除情形下房产公司向买房人索要服务费纠纷

 

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

一、原告诉称

房产公司起诉称:2014年9月22日,罗文成与姚云在房产公司的居间服务下就位于北京市朝阳区×房屋签订了《房屋买卖合同》、居间服务合同。居间服务合同中约定罗文成于合同签订当日支付房产公司居间服务费35000元。房产公司已成功促成罗文成签订合法有效的房屋买卖合同。请求法院判令罗文成支付房产公司居间服务费35000元,判令罗文成支付房产公司违约金(350元每日×自2014年9月22日起至罗文成实际支付之日止)。

 

二、被告辩称并反诉

罗文成称:2014年9月21日,罗文成委派妻子向房产公司送达结婚证、户口薄,以方便房产公司核实罗文成购房资格问题。2014年9月22日,罗文成前往房产公司处,该公司工作人员未能向罗文成出示相关法律文件,只是口头称上述房屋是可以上市交易的,房产公司也未能核实并调取购房资格的相关法律文件。罗文成要求房产公司出具承诺书,或书写在《补充协议》上,但房产公司无理拒绝,后罗文成要求房产公司出具有关外地户口具有购买北京存量房屋资格的法律法规或政策文件,或出具案例,但房产公司无理拒绝,此导致罗文成无法向姚云、房产公司支付相应款项,房产公司拒绝对罗文成与姚云签署的《补充协议》加盖合同专用章进行见证,也不组织三方共同去上述房屋。2014年9月23日,罗文成及时向房产公司、姚云邮寄了《解除及终止履行合同通知书》,经核查该法律文书已经由房产公司、姚云签收。房产公司未能促成罗文成、姚云形成产生法律效力的买卖合同,其居间行为根本没有完成。所以房产公司至今也不能与罗文成、姚云签订《为客户提供服务确认书》。房产公司作为专业的房地产经纪公司不能提供专业的服务,同时至今未能提供确保罗文成具有购房资格的任何书面答复。现罗文成提出反诉,请求人民法院判令解除罗文成、姚云、房产公司之间的《居间服务合同》。

 

三、审理查明

合同约定:姚云、罗文成签订《北京市存量房屋买卖合同》时,居间行为完成,姚云、罗文成双方应向房产公司支付本合同约定的居间代理费。姚云向房产公司支付居间代理费5000元,罗文成向房产公司支付居间代理费35000元,上述费用自本合同签订当日向房产公司支付。

2014年9月20日,姚云、罗文成签订《房屋买卖合同》,其内容为姚云将位于北京市朝阳区×房屋出售给罗文成。该房屋占用的国有土地使用权以出让方式获得。落款时间为2014年9月22日。后姚云、罗文成、房产公司(见证方)签订《补充协议》,其内容为经姚云、罗文成协商并交由房产公司见证,现就姚云向罗文成出售私人房产一事达成补充协议,签订时间2014年9月22日。

2014年9月23日,罗文成出具《解除及终止履行合同通知书》,其内容为致姚云,罗文成与姚云于2014年9月22日签署的《房屋买卖合同》与相应的《补充协议》,因房产公司当时不能依据罗文成告知“本人只有在北京缴纳社保费满五年,纳税今年是第五年”的声明前提下,为罗文成出具确保罗文成具有购买北京市存量房屋的资格,否则,因属上述两种情形导致罗文成无购买北京市存量房屋资格而产生的一切法律后果由房产公司承担的《承诺函》,故此,罗文成依据我国《合同法》中规定的不安抗辩权原则,决定与房产公司解除并终止履行已签署的《居间服务合同》,同时,为了日后给双方带来及造成不必要的麻烦,罗文成还将依法与姚云解除及终止履行与姚云签署的《房屋买卖合同》与相应的《补充协议》及姚云、罗文成与北京某投资担保有限公司三方签署的《房屋交易保障服务合同》。

 

四、法院判决

1、罗文成支付房产公司居间服务费二万元。

2、驳回房产公司其他诉讼请求。

3、驳回罗文成全部反诉请求。

 

五、房地产律师靳双权点评

姚云、罗文成、房产公司于2014年9月20日签订的《居间服务合同》是各方真实意思表示,内容合法有效,双方均应全面履行。

房产公司之居间服务费和违约金诉讼请求,罗文成以房屋权属审查、购房资格审查等抗辩,其抗辩事由均属于居间服务合同履行的问题,应综合居间服务合同的内容、实际履行情况等因素酌定罗文成支付房产公司居间服务费,考虑到居间服务合同的履行问题,对房产公司要求得违约金不予支持是正确的。

罗文成之反诉请求,《居间服务合同》未约定解除权,罗文成之证据也不足以证明存在法定解除合同事由,无法得到支持。

 

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