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北京房产官司律师分析一件农村房屋买卖纠纷案例

 

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

基本案情

一、原告诉称

宋铭诉称,我系北京市房山区x村集体经济组织成员。1998年8月22日,我与杨栋签订了《买卖房屋契约》,将6号房屋以30000元的价格卖给了杨栋。杨栋不是北京市房山区x村集体经济组织成员,其无资格购买该房屋,对宅基地没有使用权。我与杨栋签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》和农村房屋买卖的相关法律规定。故我请求法院判令我与杨栋之间签订的房屋买卖合同无效;令杨栋立即将6号房屋返还给我。

二、被告辩称

杨栋辩称,1998年8月22日,我与宋铭签订了《买卖房屋契约》,其将6号房屋以30000元的价格卖给了我属实。但1.宋铭也不是村集体经济组织成员,并且是非农业户口,没有主体资格要求我返还房屋,2.我与宋铭之间的房屋买卖是双方自愿,经过了镇政府和村委会的批准,办理了北京市房屋契证,向国家缴纳税金,说明双方协议符合法律规定,并且有财政局的盖章,故我们之间签订的《买卖房屋契约》系有效,我取得了宅基地所有权和使用权。故不同意宋铭的诉讼请求。

 

三、法院查明

宋铭系北京市房山区x村集体经济组织成员,杨栋系北京市房山区居民。1985年4月1日,宋铭以家庭名义申请获批宅基地,并在其上建房。1998年8月22日,宋铭与杨栋在村干部参与下签订《买卖房屋契约》,双方约定:宋铭将其所有的6号房屋卖与杨栋,房价款为30000元。当天,杨栋向村集体经济组织北京×投资管理中心交纳管理费1000元。后宋铭将上述房屋转给了杨栋,杨栋亦将房款支付给了宋铭。

 

同年9月2日,经原乡人民政府批示:杨栋购买宋铭房屋的申请,经乡政府审查,符合买房并将宅基地转移给杨栋使用的条件,予以批准。当日,杨栋交纳了契税,并办理了由北京市财政局颁发的、北京市财政局和原乡财政所盖章的《北京市房屋契证》。后杨栋将该房屋予以装修和改造。

 

宋铭曾于2013年持诉求诉至房山区法院,法院于2013年7月24日判决驳回宋铭的诉讼请求。判决后宋铭不服提起上诉,北京市第三中级人民法院裁定:1.撤销北京市房山区法院民事判决;2.发回北京市平谷区人民法院重审。在原审法院重审过程中,经法院释明,杨栋明确表示不在本案中主张诉争房屋的实际损失和期待利益损失,待本案完结后另行主张。

 

四、法院判决

1、宋铭与杨栋之间签订的《买卖房屋契约》无效。

2、杨栋将6号房屋返还给宋铭。

 

五、北京房产官司律师靳双权点评

北京房产官司律师靳双权认为:

宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。杨栋非x村集体经济组织成员,不具备购买该村宅基地上房屋的条件,无权取得诉争房屋所对应的宅基地使用权;双方争议房屋虽经过原乡政府批示,但未经过县区级土地管理部门进行权利确认,因此杨栋没有取得该房屋宅基地使用权,故双方所签之《买卖房屋契约》应为无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。经法院释明,杨栋明确表示在本案中不向宋铭主张赔偿实际损失和期待利益损失,待本案完结后另行解决,故本案中关于杨栋的损失赔偿问题暂不宜处理。